واکنش منفی بازار اجاره به «سقف دولتی تغییر اجاره‌‌‌ بها»

به‌‌‌رغم ابلاغ قانون وضع سقف ۲۵درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها و فروکش تورم مسکن در کشور طی ۲ ماه گذشته، اما تورم اجاره‌‌‌بها برای مرداد ماه مجدد در کانال ۴۳ درصد اعلام شد؛ این در حالی بود که تورم ماهانه اجاره‌‌‌بهای مرداد نیز در بیشترین میزان طی سال جاری قرار گرفت. افزایش تب تورم اجاره‌‌‌بها طی تیر و مرداد امسال نشان داد که مطابق هشدار کارشناسان، سیاست فعلی اخذ شده از سوی دولت به‌‌‌منظور مهار تورم اجاره‌‌‌بها بی‌‌‌نتیجه است؛ در این شرایط از تیم اقتصادی دولت چهاردهم انتظار می‌‌‌رود که با به کارگیری نظرات کارشناسان و استفاده از تجارب موفق جهانی نسبت به سیاستگذاری صحیح در این زمینه اقدام کند.

تورم نقطه‌‌‌به نقطه اجاره‌‌‌بهای مرداد ماه برابر ۴۳‌درصد از سوی مرکز ملی آمار ایران اعلام شد؛ به این ترتیب به‌‌‌رغم قانون مصوب مجلس در خصوص وضع سقف ۲۵درصدی در زمینه رشد نرخ اجاره‌‌‌بها؛ اما همچنان جهش سالانه هزینه مسکن برای مستاجران معضلی اساسی برای بخش قابل توجهی از آحاد جامعه است. مرداد امسال، نهمین ماه متوالی بود که تورم اجاره‌‌‌بها در کانال ۴۰درصدی اعلام شد؛ در عین حال تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها برای مرداد ماه نیز برابر ۳٫۲ درصد اعلام شد که این رقم، بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال جاری بود.  مجلس شورای اسلامی در دهم اردیبهشت امسال قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها را به تصویب رساند؛ این قانون در ۲۵ اردیبهشت ماه به دولت ابلاغ شد.

بر اساس ماده «۷» قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها، دولت مکلف شده است در استان‌‌‌هایی که نرخ تورم در آنها بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره‌‌‌بها را تعیین کند. از آنجا که تورم عمومی در کل کشور بیش از ۳۰درصد است؛ شورای عالی مسکن در آخرین جلسه خود در دولت سیزدهم متوسط سقف اجاره‌‌‌بها، را ۲۵درصد، به تصویب رساند. این مصوبه در نیمه ابتدایی تیر ماه به تصویب رسید و اعلام شد و پس از آن تمامی قراردادهای اجاره‌‌‌بها مشمول این بند قانونی  شدند. به این ترتیب مرداد اولین ماه کاملی بود که تمامی قراردادهای اجاره‌‌‌بها مشمول سقف قیمت ۲۵درصدی بودند؛ با وجود این به استناد داده‌‌‌های رسمی مرکز آمار ایران؛ نرخ اجاره‌‌‌بها طی مردادماه با رشدی ۴۳ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال قبل اعلام شد.  وضعیت تورم اجاره‌‌‌بها در کشور حاکی از آن است که قانون وضع سقف اجاره‌‌‌بها نه‌‌‌تنها نتیجه مثبتی نداشته که به نتیجه‌‌‌ای عکس نیز منجر شده است؛ به نحوی که در اولین ماه پس از تصویب و اعلام این سقف قانونی، تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها اوج گرفت و تورم نقطه به نقطه نیز با تب ۴۳ درصدی اعلام شد.

به شکل کلی ۳ عامل در بروز  تورم اجاره‌‌‌بها در کشور تاثیر مستقیم دارد؛ جهش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید با ایجاد تقاضای جدید در بازار اجاره زمینه رشد نرخ اجاره‌‌‌بها را فراهم کرده است. درواقع کاهش قدرت خرید مسکن و رشد تقاضا در بازار اجاره‌‌‌بها اولین فاکتور محرک تورم اجاره‌‌‌بها در کشور طی سال‌‌‌های اخیر بوده است.  دومین فاکتور اثرگذار بر تورم اجاره‌‌‌بها را باید در جهش قیمت مسکن و ارتباط میان قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها جست‌وجو کرد. سومین فاکتور محرک اجاره‌‌‌بها در کشور نیز تورم عمومی است و انعکاس آن بر رشد هزینه زندگی خانوار است، در واقع بخشی از موجران متناسب با تورم عمومی و رشد هزینه زندگی نسبت به افزایش اجاره‌‌‌بها اقدام می‌‌‌کنند و به این ترتیب ارتباطی تنگاتنگ میان تورم عمومی و تورم اجاره‌‌‌بها ایجاد شده است.

فروکش فاکتورهای سنتی؛ اثرگذاری عامل مولد دست‌‌‌ساز دولتی
با وجود این بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» از آن حکایت دارد که از نیمه تیر ماه این بازار با فاکتور افزایشی جدیدی مواجه شده است که این عامل عبارت است از وضع سقف قیمت ۲۵درصدی در این بازار. درواقع قانون ساماندهی زمین و مسکن نه‌‌‌تنها نتوانسته تب رشد نرخ اجاره‌‌‌بها را کنترل کند، که نتیجه‌‌‌ای عکس نیز در این بازار برجای گذاشته است. افزایش تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها در مرداد ماه امسال، موید این موضوع است. بنابراین می‌‌‌توان از قانون ساماندهی بازار اجاره‌بها و اعمال سقف ۲۵درصدی به‌‌‌عنوان نیروی مولد دست‌‌‌ساز جدید در بازار اجاره‌‌‌بها یاد کرد. سیاستگذاری نادرست باعث شده تا بازار اجاره‌‌‌بها با این محرک جدید قیمتی مواجه باشد.  در حالی تورم نقطه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بها در کانال ۴۳ درصدی تثبیت شده و تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها به بیشترین میزان در سال جاری رسیده است که بخشی از فاکتورهای اثرگذار بر این بازار حامی فروکش تورم اجاره‌‌‌بها است.

ظرف ۲ ماه اخیر تورم قیمت مسکن کاهش یافته و به این ترتیب نسبت  P/R  به ۲۰ واحد در ابتدای مرداد رسیده است که در محدوده متعارف برای این شاخص است. میانگین تاریخی نسبت قیمت خانه به اجاره‌‌‌بها برابر ۱۷ است؛ اما در پی جهش قیمت مسکن در کشور طی سال‌‌‌های پایانی دهه ۹۰ این نسبت به ۳۰ نیز رسید. اما با توجه به ثبات چند ماهه قیمت مسکن و رشد نرخ اجاره این نسبت در ابتدای مرداد به ۲۰ واحد رسید که رقمی نزدیک به میانگین تاریخی و سقف متعارف برای این نسبت است. نزدیک شدن نسبت P/R به سقف متعارف تاریخی فاکتوری کاهنده برای بازار اجاره تلقی می‌‌‌شود. 

در عین حال تورم عمومی کشور برخلاف تورم اجاره‌‌‌بها طی ماه‌‌‌های اخیر فروکش کرده است؛ بنابراین انتظار می‌‌‌رود که فروکش تورم عمومی به عنوان فاکتور دیگر کاهنده قیمت اجاره‌‌‌بها وارد عمل شود. در مرداد ماه امسال نسبت «تورم اجاره به تورم عمومی» به ۱٫۳۶ رسید؛ این رقم بسیار بالا بوده و نشان از آن دارد که میان تورم اجاره‌‌‌بها و تورم عمومی واگرایی ایجاد شده است. این واگرایی  به‌‌‌نحوی است که تورم اجاره‌‌‌بها بدون ‌‌‌توجه به افت تورم عمومی در مسیر رشد نوسان دارد. در این شرایط باید اذعان کرد که اثرگذاری قوی نیروی مولد ایجاد شده از سوی سیاستگذار یعنی وضع سقف قیمت ۲۵درصدی بر رشد نرخ اجاره‌‌‌بها به میزانی جدی بوده که از اثرگذاری این فاکتورهای کاهنده در بازار اجاره‌‌‌بها کاسته است.

به سراغ نمونه‌‌‌های موفق جهانی برویم؟
در شرایطی که سیاست‌‌‌های فعلی اخذ شده از سوی سیاستگذاران در تنظیم بازار اجاره‌‌‌بها، نتیجه‌بخش نبوده و در اغلب موارد نیز  نتیجه عکس داده؛ توصیه می‌‌‌شود که سیاستگذاران اقتصادی دولت جدید سراغ تجربه‌‌‌های موفق جهانی رفته  و با الگوگیری از آنها نسبت به سیاستگذاری اقدام کنند.  سیاست دولت آمریکا برای تنظیم بازار اجاره‌‌‌بها نتیجه‌‌‌ای موفق برای تنظیم این بازار است. سیاستگذاران اقتصادی آمریکا برای تنظیم بازار اجاره‌‌‌بها در این کشور ۲ اقدام اصلی را اجرایی می‌‌‌کنند؛ رفع ریشه‌‌‌ای بحران تورم و وضع سقف تشویقی برای رشد اجاره‌‌‌بها.  در گزارش پیشین «دنیای اقتصاد» با عنوان « عبور اجاره‌‌‌بها از سقف کاذب» اقدامات دولت آمریکا برای مهار تورم اجاره‌‌‌بها به‌‌‌طور کامل شرح داده شد.

جداسازی لنگر تورمی از تورم اجاره‌‌‌بها
استفاده از لنگر تورمی برای تعیین فرمول رشد اجاره‌‌‌بها یکی از ایرادات مهم وارد به سقف قیمت اعمالی از سوی دولت است. در واقع اگر دولت قصد کنترل بازار اجاره‌‌‌بها را نیز داشت و با فرض پذیرش قابل اجرا بودن اعمال سقف قیمت؛ برای تعیین فرمول باید از داده تاریخی اجاره‌‌‌بها و نه تورم عمومی استفاده می‌‌‌شد؛ درواقع وابسته کردن فرمول سقف قیمت اجاره به لنگر تورم عمومی سیاستی نادرست است. در سایر نقاط دنیا نیز هر گونه سقف قیمتی بر مبنای روند سال قبل تورم وضع می‌‌‌شود.

در عین حال سیاستگذار برای رفع چالش تورم اجاره‌‌‌بها باید اخذ سیاست‌‌‌های مهار کننده تورم عمومی را به طور جدی در اولویت قرار دهد. در ادامه نیز هرگونه سیاست‌‌‌ تنظیم قیمت از سوی دولت اگر به شکل مشوق باشد، می‌‌‌تواند نتیجه مطلوب‌‌‌تری را رقم بزند.   در عین حال سیاستگذار بازار مسکن در هر تصمیم‌‌‌گیری خود باید موضوع شکنندگی بالای وضعیت عرضه خانه در بازار اجاره کشور را مدنظر داشته باشد. رکود سنگین حاکم بر بخش ساخت‌‌‌وساز کشور طی سال‌‌‌های اخیر باعث شده تا بازار اجاره با کاهش عرضه آپارتمان جدید مواجه باشد. در این شرایط هرگونه سیاستگذاری به‌‌‌نحوی که به تضعیف بیشتر ساخت‌‌‌وساز در کشور منجر شود، یا بر رفتار عرضه خانه‌‌‌های خالی تاثیر منفی بگذارد می‌‌‌تواند، باعث رشد قیمت اجاره‌‌‌بها شود و تورم اجاره را برای مستاجران زیاد کند.  تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حکایت دارد که بسیاری از شهرهای کشور با عقبگرد تقاضای مصرفی برای خرید خانه مواجه هستند؛ این موضوع با رشد تقاضا در بازار اجاره به زیان تورم در این بخش خواهد بود.

دولت سراغ سیاست‌‌‌های علمی مهار تورم مسکن می‌‌‌رود؟
در شرایطی که ابرچالش تورم اجاره‌‌‌بها گریبان بخش عمده‌‌‌ای از آحاد جامعه را گرفته است؛ انتظار می‌‌‌رود که تیم اقتصادی دولت پزشکیان، «سیاست‌‌‌های مهار تورم مسکن» را جایگزین «مصوبات تورم‌‌‌ساز بازار مسکن» کند. در گذشته کارشناسان بازار  مسکن نسبت به «بی‌‌‌نتیجه بودن مصوبه سقف مجاز اجاره‌‌‌بها» هشدار داده بودند؛ در شرایط کنونی این کارشناسان تاکید دارند که تیم اقتصادی دولت چهاردهم برای تنظیم بازار اجاره‌‌‌بها باید موتورهای بیرونی تورم اجاره‌‌‌بها را در وهله ابتدایی کنترل کند.

قانون ساماندهی بازار اجاره‌‌‌بها دارای ایرادات جدی است، به‌‌‌نحوی که این قانون به عامل ضد خود تبدیل شده است. در این شرایط لازم است تا دولت اصلاح این قانون در مجلس را در اولویت کاری خود قرار دهد. البته نمونه اصلاح قانون در گذشته نیز وجود داشته، به‌‌‌عنوان مثال قانون مالیات‌‌‌های مستقیم ۲ مرتبه در مجلس شورای اسلامی اصلاح شد و قانون مالیات بر خانه‌‌‌های خالی نیز در مجلس شورای اسلامی اصلاح شد. بنابراین در شرایطی که اصلاح قانون  ساماندهی بازار اجاره‌‌‌بها ضرورتی غیرقابل حذف برای مهار تورم اجاره‌‌‌بها است؛ انتظار می‌‌‌رود که تیم اقتصادی دولت با به کارگیری نظرات کارشناسان و همچنین نمونه‌‌‌های موفق جهانی نسبت به اصلاح این قانون دارای ایراد اقدام کند.