وقتی می‌گوییم خانه گران است، یعنی چه؟

گروه اقتصادی: بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین سال جاری با کاهشی جزیی از ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان به ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان رسید که نسبت به پایان سال ۹۸ افزایشی ۹۱٫۳ درصدی را نشان می‌دهد. اگرچه شاید این کاهش قیمت بیشتر به دلیل کاهش تعداد معاملات در اولین ماه سال باشد اما نمی‌تواند چیزی از واقعیت بازار مسکن بکاهد که تطبیق قیمت در این بازار با نرخ دلار و همگامی جهش‌های ارزی با جهش‌های قیمتی خانه است.

متوسط هر مترمربع خانه در تهران تا هفته گذشته (پیش از انتشار گزارش بانک مرکزی در خصوص بازار مسکن در اردیبهشت) با مظنه دلار ۲۳ هزار تومانی در تهران ۱۲۶۰ دلار بود. البته که در مناطق گران مانند منطقه یک متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۲۶۰۸ دلار نیز رسید. اما این قیمت‌های دلاری نشان‌دهنده همان قدرت خریدی است که طی سال‌ها از کف خانواده‌ها رفته است. برای پی بردن به بزرگی عدد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی باید به این نکته توجه کرد که میانگین دستمزد امریکایی‌ها در سال ۲۰۱۹ حدود ۶۵ هزار و ۸۰۰ دلار بود؛ یعنی یک خانواده امریکایی با یک سال درآمد خود می‌توانند خانه‌ای ۵۲ متری در تهران بخرد که البته اگر منطقه یک باشد، متراژ خانه کمتر و به ۲۵ متر می‌رسد.

مقایسه امکانات زندگی در دو کشور ایران و امریکا نشان می‌دهد که حتی خرید خانه در پایتخت نیز برای خارجی‌ها که به دلار حقوق می‌گیرند نیز گران است. واقعیت آن است در کشوری که همه ‌چیز به «نرخ ارز» بستگی دارد و قیمت هر کالایی از نان مصرفی تا کالاهای سرمایه‌ای مانند خودرو و خانه با نوسانات نرخ دلار تطبیق می‌یابند، زندگی افراد به اعدادی وابسته است که بر ویترین صرافی‌ها نقش بسته است.

چه بر بازار مسکن آمد؟
سال ۹۹ برای بازار مسکن مساوی با افزایش شدید قیمت‌ها و رسیدن میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به ۳۰ میلیون تومان همچنین کاهش شدید تعداد معاملات در این بازار بود. جهش‌های ناگهانی در بازار مسکن در حالی است که در فروردین سال گذشته متوسط قیمت ۱۵ میلیون و ۲۹۵ هزار تومان اعلام شد؛ قیمت خانه در شرایطی افزایشی ۹۶٫۱ درصدی و البته چند باره داشته که در یک سال حقوق و دستمزد تنها یک بار و آن هم کمتر از متوسط رشد قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش داشته است.

البته که نتیجه این جهش قیمت نیز رکود شدید، کاهش ۴۸٫۴ درصدی تعداد معاملات و البته حاشیه‌نشینی یا مهاجرت به شهرهای کوچک بوده است. البته که به نظر می‌رسد پدیده‌های دیگری همچون زندگی چند خانواده در اتاق‌های یک آپارتمان نیز به زودی به عنوان یکی از تبعات افزایش قیمت مسکن مطرح شود.

در ۸ سال ودیعه سالانه به اجاره ماهانه تبدیل شد
طی ۸ سال ۹۲ تا ۱۴۰۰ همه بازارها کم‌ و بیش دستخوش تغییرات ریز و درشت شده‌اند اما آنچه در بازارهای ارز و مسکن رخ داد به مراتب تاثیر بیشتری بر شاخص‌های کلان اقتصادی و رفاه افراد گذاشته است. این کاهش رفاه را می‌توان در مقایسه‌ای میان قیمت رهن و اجاره دو خانه در فاصله ۸ سال در یک منطقه مشاهده کرد. در سال ۹۲ یک خانواده می‌توانست با ۳۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ۳۵۰ هزار تومانی در توحید خانه‌ای ۷۴ متری اجاره کند. این در حالی است که این رقم در سال جاری برای خانه‌ای ۷۲ متری به رهن کاملی به اندازه ۳۱۰ میلیون تومان رسید. برای اجاره یک واحد مسکونی ۱۰۶ متری در محله امیرآباد ۸ سال پیش نیاز به ۸۰ میلیون تومان پول بود که در سال جاری خانه‌ای ۹۷ متری نیاز به ودیعه‌ای ۲۰۰ میلیونی و اجاره ۱۰ میلیونی دارد. وضعیت در بازار فروش نیز نگران‌کننده است اگرچه به نظر می‌رسد با به ثبات رسیدن نرخ ارز، التهاب‌های یک سال گذشته در این بازار وجود ندارد.

قیمت‌ها چقدر باور کردنی است؟
به‌ طور معمول در دو فصل بهار و تابستان، معاملات در بازار مسکن رونق می‌گیرد و قیمت‌ها نیز قدری منعطف‌تر می‌شوند. چراکه اولا فصول نقل و انتقال است ثانیا بازار با ثبات نسبی نرخ دلار به تعادلی نسبی رسیده اگرچه دو سال جهش‌های متوالی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به زودی جبران نخواهد شد و چه بسا تا مدت‌ها تبعات افزایش‌های بی‌رویه و بدون دلیل خانه در نسل‌های آتی نیز دیده شود. سال ۹۲ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در قیطریه ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که برای خرید یک واحد ۱۰۰ متری نیاز به ۶۵۰ میلیون تومان بود، این رقم برای سال جاری و برای خرید خانه‌ای ۹۷ متری در همین محله به ۷ میلیارد تومان رسیده است. مناطق دیگر تهران نیز افزایش قیمت‌های شدیدی تجربه کرده‌اند؛ به عنوان مثال ۸ سال پیش واحد مسکونی ۱۱۰ متری در مرزداران حدود ۶۲۵ میلیون تومان قیمت داشت که در سال جاری خرید خانه‌ای ۱۱۱ متری در همین محله به ۶ میلیارد و ۴۵۰ میلیون تومان بودجه نیاز دارد.

۲۲۳ متر نشیمن و ۴ اتاق ۴ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان؛ نه در ایران
داده‌های statista که برگرفته از شاخص‌های اعلام شده توسط بانک جهانی(world bank) است، نشان می‌دهد متوسط دستمزد سالانه امریکایی‌ها از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۹ و پیش از شیوع کرونا و بیکاری‌های گسترده از ۵۴ هزار و ۶۴۲ دلار به ۶۵ هزار و ۸۳۶ دلار رسیده؛ ۲۰ درصد افزایش. با مقایسه متوسط دستمزد دریافتی و قیمت دلاری مسکن در تهران می‌توان به این نتیجه رسید که قیمت خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در تجریش که ۴ میلیارد و ۵۳۱ میلیون تومان قیمت دارد به اندازه دستمزد ۳ سال یک فرد در امریکاست. البته قیمت خرید خانه در پایتخت تنها از دستمزدها در امریکا بالا نیست و از قیمت خرید ملک در کشورهای همسایه و به ‌طور اخص ترکیه نیز بیشتر است. یکی از سایت‌های فروش خانه در استانبول، قیمت واحدی ۶۶ متری در بیلیکدوزو استانبول را ۶۶ هزار و ۳۶۴ دلار اعلام کرده؛ یک میلیارد و ۵۲۶ میلیون تومان البته که واحدهای بزرگ‌تر نیز قیمت‌های بیشتری دارند.

در همین پروژه واحدی با ۲۲۳ متر مربع نشیمن و ۴ اتاق خواب ۲۰۰ هزار دلار قیمت‌گذاری شده که با دلار ۲۳ هزار تومان ۴ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان می‌شود. سایت دیگری نیز قیمت خرید یک خانه ۷۰ متری در غرب استانبول را ۷۰۰ میلیون تومان و واحدی به همین اندازه در آنتالیا را نیز ۸۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است. این قیمت‌ها به گونه‌ای جذاب است که افراد با بودجه‌ای زیر یک میلیارد تومان ترجیح می‌دهند به جای تهران در سایر کشورها خانه بخرند.

افراد منتظر شوک هستند
در دو، سه سال اخیر که روند رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شتاب بیشتری به خود گرفت، انواع و اقسام سیاست‌ها از عدم درج قیمت در آگهی‌های اجاره و فروش تا تعیین سقف و کف افزایش اجاره در این بازار اجرا شد که تمام آنها نیز به شکست انجامید؛ پس از غیبتی چند ماهه مجددا قیمت آپارتمان‌ها به سایت‌های خرید و فروش بازگشت و در مدتی که هم اعلام قیمت‌ها غیرمجاز بود، تغییری در روند قیمت‌ها ایجاد نشد. فعالان بازار ملک معتقدند که خریداران کم و فروشندگان زیادند. خریداران هر روز نوسانات نرخ دلار را رصد می‌کنند و از سوی دیگر فروشندگان نیز نگرانند در صورت فروش واحدشان نتوانند واحد جدیدی بخرند. به نظر می‌رسد یک شوک می‌تواند بازار مسکن را از وضعیت فعلی و رکودی که در آن حاکم است، خارج کند و جنس آن شوک نیز باید «دلاری» باشد.