افزایش ۶۰۰ برابری قیمت مسکن طی ۴ دهه

گروه اقتصادی: خانه‌دار شدن حالا برای ایرانی‌ها به یک رویا تبدیل شده است. متوسط زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران به ۱۰۰ سال رسیده است و برآوردها نشان می‌دهند متوسط قیمت مسکن در شهرهای ایران، حتی از منظر عددی و اسمی با متوسط قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و معروفِ دنیا برابری می‌کند.

به گزارش تجارت‌نیوز، اما اگر سطح درآمدِ ایرانی‌ها را هم به معادله اضافه کنیم، وضعیت بغرنج‌تر می‌شود. به عبارتی، با سطحِ درآمدهای فعلی و قیمت‌های فعلی، هر ایرانی با درآمدِ متوسط باید دهه‌ها برای خرید مسکن پول کنار بگذارد. اما این وضعیت از چه زمانی شروع شد و سهمِ دولت‌هایِ مختلف از افزایش قیمت مسکن، چقدر بوده است؟

پیش از انقلاب: خانه‌دار شدن از کِی برای ما معضل شد؟
بسیاری از شهروندان ایرانی گمان می‌کنند تامین مسکن، همیشه یک معضل بوده است، اما این گمانه‌زنیِ درستی نیست. تامین مسکن، تا پیش از اوج‌گرفتنِ شهرنشینی در ایران، مشکل بزرگی نبود. با این همه، از زمانی که برتریِ جمعیتِ روستایی جایِ خود را به برتری جمعیتِ شهری داد، معضل تهیه و تامین مسکن هم آغاز شد.محاسبات و آمارهایِ جمعیت‌شناختی نشان می‌دهند که نقطه سر به سرِ جمعیتِ روستایی و شهری در ایران، در سال ۱۳۵۹ خورشیدی بوده است. در آن سال، ۵۰ درصد از جمعیت ایران در روستاها و ۵۰ درصد هم در شهرها زندگی می‌کردند.

روند مهاجرت جمعیت از روستاها به شهرها، از دهه ۱۳۴۰ خورشیدی و به طور مشخص، از زمان کلید‌خوردنِ اصلاحاتِ ارضی در آغاز آن دهه شروع شد. توضیح فرآیندی که منجر به گسیل شدن جمعیت روستاها به شهرها بود، مجالی جداگانه می‌طلبد، اما کلیت ماجرا را می‌توان خیلی گذرا بررسی کرد.«اصلاحات ارضی»، موجب تکه‌تکه شدن زمین‌های کشاورزیِ بزرگ و از صرفه افتادنِ زراعت در آنها شد. کشاورزان و دهقانانی که می‌دیدند رشد دستمزدها در شهرها چندین برابر بالاتر از کسب و کارِ از رونق‌افتاده آنهاست، به شهرها مهاجرت کردند.

تکه‌تکه‌شدن زمین‌های کشاورزی در طرح «اصلاحات ارضی» موجب از صرفه افتادن کشاورزی و در نتیجه مهاجرت از روستا به شهر شد.با این همه، شهرهای کشور آمادگی پذیرش جمعیت مهاجران داخلی را نداشتند و در نتیجه، «حاشیه‌نشینی»، به عنوان پدیده‌ای تازه در اقتصادِ سیاسی ایران، از همان زمان شروع شد. (اوج‌گیریِ جمعیت‌پذیری در شهرهایی مانند پاکدشت، قیام دشت، مارلیک، رباط‌کریم و امثال آنها، عمدتا محصول همان دوران است.)

روند گسیل شدن جمعیت از روستاها به شهرها، از دهه ۱۳۴۰ خورشیدی و به طور مشخص، از زمان کلید‌خوردنِ اصلاحاتِ ارضی در آغاز آن دهه شروع شد.در نتیجه، تقاضا برای مسکن در شهرها اوج گرفت و از آنجا که عرضه ثابت بود، قیمت‌ها شروع به بالا رفتن کردند. افزایش توام با شوکِ قیمت مسکن در حاشیه شهرها هم پدیده دیگر این دوران بود. با توسعه روند شهرنشینی، به ویژه از انتهای دهه ۱۳۶۰ خورشیدی به این سو، تامین مسکن به تدریج به صدر دغدغه‌های اقتصادیِ ایرانی‌ها آمد.

سال ۱۳۷۲: دولت «سازندگی» از تک و تا می‌افتد
دولت نخستِ هاشمی‌رفسنجانی (دولت «سازندگی») از سال ۱۳۶۸ تا سال ۱۳۷۲، بخش بزرگی از ویرانه‌های جنگ را بازسازی کرده بود. با این همه، نیازِ شدیدِ دولت دوم هاشمی‌رفسنجانی به منابع مالی و استقراضِ این دولت از نهادهای بین‌المللی، در کنارِ بودجه‌های انبساطیِ خود دولت، نرخ تورم را به بالاترین سطح طی چند دهه رساند.نرخ بالای تورم، به افت ارزش ریال و در نتیجه افزایشِ نسبیِ قیمت در بازارها انجامید: بررسی قیمت‌ها نشان می‌دهد که از سال ۱۳۷۲ به بعد، قیمت‌ها در بازارهایی همچون ارز، طلا، خودرو و مسکن ناگهان اوج گرفته است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال ۱۳۷۲، حدود ۵۰ هزار تومان بود که در سال ۱۳۷۶ به حدود ۱۵۵ هزار تومان رسید و به عبارتی، در طول تمامِ دوره دوم ریاست‌جمهوریِ هاشمی‌رفسنجانی، حدود ۳ برابر شد.

سال ۱۳۷۶: برتریِ سیاست بر اقتصاد
دولت نخستِ محمد خاتمی، با شعار «توسعه سیاسی» شروع شد و این نشان می‌داد که وضعیتِ عمومی اقتصاد ایران در آن دوران، چندان هم بد نبود. در پایان چهار سال نخست ریاست‌جمهوری خاتمی اما مشخص شد که دولت او اتفاقا در زمینه اقتصادی هم بسیار خوب عمل کرده است.

برآوردها نشان می‌دهند میزان عرضه واحد‌های مسکونی نوساز به بازار، که در سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۷۳ روی مرز سالانه ۱۵۰ هزار واحد بوده، از سال ۱۳۷۶ به بعد اوج گرفته است. بر این اساس، چنان که داده‌های بانک مرکزی حکایت می‌کنند، در سال ۱۳۷۶ حدود ۱۹۳ هزار واحد مسکونیِ آماده تحویل در ایران توسط بخش خصوصی تکمیل شده است.

سال ۱۳۸۰: سال آرامش در اقتصاد
دومین دولت محمد خاتمی کار خود را در سال ۱۳۸۰ شروع کرد. در دو سالِ منتهی به انتخاباتِ ریاست‌جمهوری سال ۱۳۸۰ گویا اقتصاد آرامش پیش از توفان را تجربه می‌کرد.

دولت اصلاحات شعار اقتصادی نداد، اما از منظر اقتصادی بسیار موفق بود.تعداد واحدهای مسکونیِ تکمیل شده توسط بخش خصوصی، در سال ۱۳۸۰ به حدود ۳۷۰ هزار واحد رسید که نشان از جهشِ ساخت مسکن در کشور داشت. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال ۱۳۸۰، به حدود ۳۳۰ هزار تومان رسیده بود که نسبت به ۴ سال پیش از آن، رشدی در حدود ۲ برابری را نشان می‌داد.

سال ۱۳۸۴: راست از دنده چپ بلند شد
انتخابِ دور از انتظارِ محمود احمدی‌نژاد به ریاست‌جمهوری در سال ۱۳۸۴، خیلی چیزها را در ایران تغییر داد. دولتِ راست‌گرایِ نهم (که البته در ابتدا چپ‌گرا جلوه می‌کرد!)، تا سال ۱۳۸۶ تقریبا در همان مسیرِ دولت‌هایِ پیش از خود جلو می‌رفت.با این همه، اتخاذِ سیاستِ انبساطی، ورودِ مستقیم و بی حساب و کتابِ درآمدهایِ نفتی به بودجه سالانه کشور، انحلال «سازمان برنامه و بودجه» در سال ۱۳۸۶ و فشار به بانک‌ها برای تامینِ مالیِ طرح‌هایی همچون طرحِ «مسکن مهر»، منجر به افت بی‌سابقه ارزش ریال در مقابل ارزهای خارجی شد.

ایران که در آن زمان درآمدهای نفتیِ افسانه‌ای داشت، موفق شد تَرک‌خوردنِ بنیانِ اقتصاد کشور را با همین «پترو-دلارها» بپوشاند، اما اهل فن می‌دانستند که در بر همین پاشنه نخواهد چرخید. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال ۱۳۸۴، به حدود ۶۲۰ هزار تومان رسیده بود.در دولت نخست احمدی‌نژاد، اتخاذِ سیاستِ انبساطی، ورودِ مستقیم و بی حساب و کتابِ درآمدهایِ نفتی به بودجه سالانه کشور، انحلال «سازمان برنامه و بودجه» در سال ۱۳۸۶ و فشار به بانک‌ها برای تامینِ مالیِ طرح‌هایی همچون طرحِ «مسکن مهر»، منجر به افت بی‌سابقه ارزش ریال در مقابل ارزهای خارجی شد.

سال ۱۳۸۸: تَرَک‌های اقتصاد، باز می‌شوند
سال ۱۳۸۸ و انتخاب مجدد احمدی‌نژاد به ریاست‌جمهوری، آغاز فرآیندی بود که طی آن، سیاستِ ایران عرصه را بر اقتصادِ ایران تنگ کرد. این فرآیند هنوز هم ادامه دارد و مشخص نیست که روندِ معکوس چه زمان آغاز می‌شود.
هر چه که بود، دولت دهم کار خود را در شرایطی شروع کرد که نرخ تورم دوباره اوج گرفته بود، کسری بودجه (با وجود درآمدهایِ نفتیِ باورنکردنی) هویدا شده بود و شیوه مذاکرات هسته‌ایِ دولت، پرونده ایران را به شورایِ امنیت سازمان ملل متحد حواله داده بود.

طرح مسکن مهر، نه فقط متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در ایران را کاهش نداد که موجب افزایش آن هم شد.
در سال ۱۳۸۸، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران، به یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده بود و به عبارتی، در طول چهار سال دوم ریاست‌جمهوری احمدی‌نژاد و با وجود ِاجرایِ طرح «مسکن مهر» تقریبا ۳ برابر شده بود.

سال ۱۳۹۲: حسن روحانی با کلید آمد
حسن روحانی هم به شکلی غیرمنتظره رئیس‌جمهور شد و کمی بیش از ۵۰ درصد از آرا را به خود اختصاص داد. او در مناظره‌های ریاست‌جمهوری وعده داده بود تمام تحریم‌هایِ اقتصادیِ وضع شده علیه ایران را با مذاکره رفع کند و قفل‌ها را خواهد گشود.تا سال ۱۳۹۴، طی دو سال مذاکرات فشرده، وعده‌های روحانی عملا اجرایی شدند و در تابستان آن سال، «برجام» میان ایران و قدرت‌هایِ جهانی رسمیت پیدا کرد. سیلِ سرمایه خارجی به ایران آمد و کشور از گودالِ نزول رشد اقتصادی خارج شد. در سال ۱۳۹۲، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید.

سال ۱۳۹۶: دوره تحریم و فقر
دوره دوم ریاست‌جمهوری روحانی، تلخ‌ترین دوره اقتصاد ایران طی دهه‌های گذشته بوده است. درآمدِ نفتی ایران در این دوره، به شدت کاهش پیدا کرد، شدیدترین تحریم‌هایِ اقتصادی علیه ایران اعمال شد و میلیون‌ها نفر از جمعیت ایران به زیر خط فقر رفتند.شتاب گرفتن رشدِ نقدینگی و خالی‌شدن خزانه دولت هم از سال ۱۳۹۷ به این سو، اقتصاد ایران را در آستانه ابتلا به «ابرتورم» قرار داد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از نزدیک به ۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۶، در انتهای سال ۱۳۹۹ به حدود ۲۷ میلیون تومان رسید و در واقع، در طول یک دوره ۴ ساله، ۷ برابر شد و رکورد زد.

سال ۱۴۰۰: معضل مسکن عمیق‌تر می‌شود
دولت سیزدهم در حالی از چند ماه دیگر فعالیت خود را آغاز می‌کند که بازار مسکن ایران به یک دوره رکودیِ بزرگ و عمیق وارد شده است. برآوردها نشان می‌دهند که کاهش تعداد معاملات مسکن در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال ۱۴۰۰، در طول ۳ دهه گذشته بی‌سابقه بوده است.اگر متوسط قیمت ساخت هر مترمربع مسکن را در سراسر ایران حدود ۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، ساخت ۳ میلیون واحد مسکونی با مساحت ۷۰ متر مربع در مدت ۴ سال آینده، به رقمی در حدود یک میلیون میلیارد تومان (یا حدود ۴۴ میلیارد دلار) سرمایه احتیاج دارد.از آن سو، نامزدهای انتخابات هم وعده‌هایی نجومی در حوزه مسکن داده‌اند که توضیحی برای تامین منابع مالیِ مورد نیازِ آنها وجود ندارد. این وعده‌ها، ساخت ۲ تا ۴٫۵ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال آینده را در بر می‌گیرند و این در حالی است که یک ضرب و تقسیم ساده نشان می‌دهد هزینه ساخت این تعداد واحد مسکونی و تامین مالیِ این طرح، اساسا لقمه‌ای بزرگ‌تر از دهان اقتصاد ایران است.

وضعیت عمومی اقتصاد ایران، احتمالا موجب تشدید بحران مسکن در سال‌های آینده خواهد شد.اگر متوسط قیمت ساخت هر مترمربع مسکن را در سراسر ایران حدود ۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، ساخت ۳ میلیون واحد مسکونی با مساحت ۷۰ متر مربع در مدت ۴ سال آینده، به رقمی در حدود یک میلیون میلیارد تومان (یا حدود ۴۴ میلیارد دلار) سرمایه احتیاج دارد.این در حالی است که مجموع فروش نفت ایران در سال ۱۳۹۹، بر اساس اعلام نهادهای رسمی، حدود ۱٫۲ میلیارد دلار بوده است. تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل!