هجوم مستاجران پایتخت به شهر‌های اقماری

گروه اقتصادی: آیین نامه اجاره‌داری حرفه‌ای به منظور احداث واحد‌هایی به قصد اجاره‌داری، ورود شرکت‌های دانش‌بنیان، پرداخت ودیعه مسکن و… به دولت ارائه شد.

هر چند طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی از خرداد ماه سال گذشته تدوین شده بود، اما دیگر زمانی برای اجرای این طرح در دولت حسن روحانی باقی نماند و به نظر می‌رسد سرنوشت این طرح نیز مانند بسیاری از طرح‌های دیگر به تصمیمات دولت جدید گره خورده است. نرخ اجاره‌بها در اکثر مناطق پایتخت در حالی رشد ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده که در نتیجه آن رونق بازار اجاره در مناطق و شهر‌های حاشیه‌ای تهران را رقم زده است. به گونه‌ای که حالا با هجوم شدید مستاجران به شهر‌های اقماری پایتخت مواجه هستیم. این در حالی است که طرح اجاره‌داری حرفه‌ای می‌توانست شرایط را به گونه‌ای دیگر شکل بدهد. اما طرح اجاره‌داری حرفه‌ای چیست؟ آن‌گونه که محمود محمودزاده، معاون پیشین وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود با تصویب طرح اجاره‌داری حرفه‌ای شرایط برای راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه انبوه واحد‌های مسکونی اجاره‌ای در شهر‌های بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره‌بها محدود می‌شود. البته انتقادی که به ایشان وارد است این است که او از شهریور ماه سال ۹۸ همواره از راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در راستای حمایت از اجاره‌نشین‌ها خبر می‌داد، اما اقدامی در این زمینه صورت نگرفت.

طرحی که به کابینه جدید رسید
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن معتقد است در حالی که دوره وزارت وزیر قبلی خاتمه پیدا کرده و مسوولیت به کابینه جدید سپرده می‌شود طرح جدیدی اعلام شده که این موضوع نشان می‌دهد این قضیه بیشتر جنبه سیاسی دارد تا جنبه اجرایی و اگر چنین سیاستی هم در پیش باشد باید وزیر جدید آن ر ا در پیش بگیرد.

سلطان محمدی در این باره به گفت: به اعتقاد بنده سخنان معاون وزیر راه و شهرسازی در مورد اجاره‌داری حرفه‌ای دارای چندین تناقض است چرا که از یک‌سو گفته شده باید اجاره‌داری حرفه‌ای ترویج داده شود و از سوی دیگر اعلام شده باید قیمت‌های اجاره را کنترل کرد که این دو اساسا با هم منافات دارد.او افزود: در این شرایط با توجه به اینکه محدودیت‌هایی نیز قرار است اعلام شود بعید است نهاد حقوقی و شرکتی آمادگی خود را برای این موضوع اعلام کند زیرا بازدهی مناسبی ندارد.

خالص دریافتی اجاره واحد‌های مسکونی تهران زیر ۳ درصد است
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ایجاد خالص دریافتی اجاره واحد‌های مسکونی تهران زیر ۳ درصد است خاطرنشان کرد: زمانی که مالیات و هزینه‌های استهلاک و هزینه خالی بودن مسکن و هزینه‌های تعمیر و نگهداری را محاسبه کنید بازدهی این بخش به زیر ۳ درصد می‌رسد پس این قضیه برای سرمایه‌گذاران جذابیتی ندارد و به همین دلیل هم علاقه‌مندی برای این موضوع وجود ندارد.

او تصریح کرد: البته تنها در صورتی که امتیاز‌هایی در این زمینه در نظر گرفته شود به عنوان مثال زمین‌های مجانی برای این سرمایه‌گذاران در نظر گرفته شود یا اینکه وام‌هایی با سود کم برای این موضوع اختصاص یابد شاید بتواند به اجرایی شدن این طرح کمک کند. سلطان محمدی تصریح کرد: ناگفته نماند که در همه جای دنیا هم چنین اقداماتی صورت می‌گیرد و شهرداری‌ها و نهاد‌های مربوطه امکاناتی را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهند و در ازای آن تعهد می‌گیرند که بخشی از واحد‌ها را به صورت اجاره‌ای و با دستورالعمل‌های خاص ارایه دهند که می‌تواند سیاست قابل قبولی باشد.

سرمایه‌گذار باید از برنامه دولت مطلع باشد
او گفت: البته تا اجرا شدن این طرح سال‌ها طول خواهد کشید تا یک سهمی از بازار را به این واحد‌های اجاره‌ای اختصاص دهند، اما شرط اول این است که سرمایه‌گذار این اعتماد را پیدا کند که دولت پس از اجرا دست و پای سرمایه‌گذار را نمی‌بندد. این کارشناس مسکن در ادامه گفت: در کشوری که تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی دارد اینکه سرمایه‌دار برای مدت طولانی سرمایه خود را در یک جا حبس کند و درآمدش با تورم سال به سال افت کند جذابیتی برای سرمایه‌گذار نخواهد داشت و اینکه دولت بخواهد تعیین‌کننده اجاره‌بها در کشور باشد به اعتقاد من کسی جرات نمی‌کند سرمایه‌گذاری در این حوزه داشته باشد چرا که صرفه اقتصادی ندارد و ریسک سرمایه‌گذاری بالا می‌رود. او ادامه داد: تنها در صورتی که دولت به سرمایه‌گذار تضمین دهد که پس از تولید واحد‌های مسکونی اجازه خواهد داد بر اساس مبادلات بازار رویه کار‌ها ادامه پیدا کند و مزاحمتی برای آن‌ها به وجود نمی‌آورد شاید آن‌ها برای این موضوع ترغیب شوند.

طرح شعاری یا واقعی؟
این کارشناس بازار مسکن افزود:، اما باید گفت این موضوع بیشتر جنبه شعاری دارد و چارچوب درستی برای این قضیه تعریف نشده و هنوز تردید‌هایی وجود دارد که دولت وارد مداخلات قیمتی بشود یا نشود. او گفت: این گونه اقدامات نیازمند منابعی است که هنوز این منابع در دولت وجود ندارد و اگر سوبسیدی بابت این قضیه برای سرمایه داران در نظر گرفته شده باید اعلام کنند که از چه بخشی است. سلطان محمدی گفت: در صورتی که چنین پروژه‌ای اجرایی شود مسلما مردم به سمت واحد‌های مسکونی می‌روند که کمترین اجاره را بدهند و در بهترین موقعیت قرار داشته باشد و اگر بدانند افزایش نرخ اجاره واحد مسکونی‌شان بر اساس یک فرمول مشخص است با اطمینان بیشتری برای اجاره مسکن اقدام می‌کنند. در خارج از کشور هم این قبیل از خانه‌ها وجود دارد و معمولا اجاره واحد‌های شرکتی بیشتر از واحد‌های شخصی است.

او در مورد موازی‌کاری این شرکت‌ها و بنگاه‌های املاکی نیز افزود: اینکه مردم بدانند با یک نهاد حقوقی معامله می‌کنند که تابع ضوابط خاصی است مسلما اعتماد بیشتری برای‌شان به دنبال دارد. دولت از مدت‌ها قبل اعلام کرده بود که در بخش بنگاه‌های املاکی سازماندهی باید صورت بگیرد که این موضوع هم بیشتر در زمینه کاهش دستمزد‌های این بنگاه‌ها است و این موضوع هم تاکنون انجام نشده و بعید است اجرایی شود.

گفتنی است اواسط سال ۱۳۹۸ طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. آیین نامه اجاره‌داری حرفه‌ای به منظور احداث واحد‌هایی به قصد اجاره‌داری، ورود شرکت‌های دانش‌بنیان، پرداخت ودیعه مسکن و اعمال مقرراتی برای افزایش مدت زمان اجاره از طرف وزارت راه و شهرسازی به دولت ارایه شد و در کمیسیون‌های دولت مورد بررسی قرار گرفت. البته این مبحث در زمان آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی هم مطرح می‌شد، اما شکل اجرایی نیافت. با روی کار آمدن محمد اسلامی به جای عباس آخوندی، این آیین‌نامه یک بار دیگر مطرح شد که در دولت دوازدهم هم اجرایی نشد.