سیاست‌های دولت چه بر سر بازار مسکن آورده است؟

گروه اقتصادی: مطابق آمار منتشر شده مرکز آمار ایران متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در زمستان گذشته در شهر تهران ۵۲ میلیون و ۱۷۴ هزار تومان با میانگین ۲۳۸ متر مربع بوده است. این قیمت در مقایسه با فصل پاییز ۱۴۰۰ و زمستان ۹۹ به ترتیب ۴.۸ و ۱۷.۱ درصد افزایش داشته است. در زمستان ۱۴۰۰ حداقل و حداکثر قیمت فروش یک متر مربع زمین به ترتیب ۴.۶ میلیون و ۲۶۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بوده است.

همچنین متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنا مسکونی در مدت یاد شده ۳۶.۷ میلیون تومان با میانگین مساحت ۸۶ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده که نسبت به پاییز ۱۴۰۰ بالغ بر ۹.۸ درصد و در مقایسه با زمستان ۹۹ بالغ بر ۱۴.۵ درصد رشد داشته است. حداکثر قیمت فروش یک متر مربع زیربنا مسکونی در شهر تهران ۲۷۶ میلیون و ۷۹۹ هزار تومان و حداقل ۳.۲ میلیون تومان بوده است.

تجربه سال‌های اخیر بازار مسکن نشان داده ثباتی که در مقاطعی ایجاد می‌شود موقت است و هر سیاستی که دولت برای به تثبیت قیمت‌ها در نظر می‌گیرد، آرامش قبل از طوفان است؛ مگر این‌که رشد نقدینگی در بازار‌ها متوقف و ساخت و ساز افزایش پیدا کند. افزایش نقدینگی و تورم دو عامل اصلی در شکست صنعت ساخت و ساز کشور بوده است تا جایی که جهش بیش از ۱۰۰ برابری قیمت مصالح ساختمانی فضا را برای تولید مسکن به گونه‌ای بحرانی کرده که قیمت مسکن حتی در رکود معاملات همچنان صعودی است.

کاهش آمار ساخت و ساز در ایران
طی سال‌های اخیر مسکن مهمترین بخش سبد هزینه‌های مردم به ویژه دهک‌های پایین بوده و اهمال دولت قبل، زمینه جهش ۸ برابری قیمت و ناممکن شدن خرید مسکن برای بخش زیادی از مردم را فراهم کرد.در نتیجه سیاست دولت‌ها در حوزه مسکن، آمار ساخت و ساز در کشور به شدت کاهش یافت و زمینه برای رشد انفجاری قیمت مسکن فراهم شد. به گفته کارشناسان، تولید مسکن عاملی مؤثر بر توقف رشد قیمت مسکن است. با وجود اهمیت بسیار زیاد تولید مسکن بر ثبات قیمت مسکن، آمار‌ها بیانگر سقوط تولید مسکن است.

درآخرین ماه تابستان سال جاری، بازار مسکن به خاطر تاثیرپذیری از عوامل غیراقتصادی به ثبات رسیده، اما به نظرمی رسد این ثبات هم موقتی خواهد بود؛ چرا که عامل اصلی تورم در تمامی بازار‌ها از جمله مسکن، رشد نقدینگی است که تا حد زیادی توان رقابت دربخش تولید مسکن را گرفته است.حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته اولین ماه تابستان (تیر) ۱۴۰۱، قیمت مسکن و اجاره بها با رشد تقریبی به پایان رسید و در مردادماه نیز قیمت‌ها به تثبیت و بازار رکود جدیدی را آغاز کرد. این در حالی است که اجاره بها و قیمت مسکن در تیر و مرداد ۱۴۰۱ نسبت به زمان مشابه در سال قبل رشد قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرده است.

احتمال ثبات در بازار مسکن وجود دارد
عقبایی گفته بازار مسکن در این دوماه به طور متوسط ۱۵ درصد نسبت به زمان مشابه ۱۴۰۰ افزایش قیمت داشت که با توجه به شرایط در برخی مناطق تهران این رقم با افزایش قابل توجه بیشتری روبرو شده بود. البته به احتمال زیاد تا دو -سه ماه آینده قیمت‌ها در بازار مسکن به ثبات برسد، اما پیش‌بینی وضعیت برای سه ماه آخر سال کمی سخت است.

عقبایی در پاسخ به این سوال که افزایش نرخ تسهیلات خرید و حتی اجاره مسکن چقدر بر وضعیت بازار تاثیرگذار بوده، گفته متاسفانه این نوع پرداخت‌ها در قالب تسهیلات هیچ اثر مثبتی در بازار مسکن نداشته است.
او گفته کاهش درآمد مردم به همراه رشد نرخ تورم وضعیت بازار اجاره بها و معاملات مسکن را وارد رکود کم سابقه‌ای کرده است. افزایش اجاره بها و نرخ مسکن به پدیده‌ای تبدیل شده که نگرانی متقاضیان واقعی را از آینده این بازار زیاد کرده است.

عقبایی گفته اگر پرداخت ۷۰ تا ۹۰ درصد از کل قیمت مسکن در قالب تسهیلات آن هم بدون بروکراسی و مراحل پیچیده و با سود زیر ۱۰ درصد برای متقاضیان صاحب خانه فراهم نشود، افزایش نرخ وام علاوه بر اینکه تغییری در روند قیمت‌های بازار ایجاد نخواهد کرد بلکه دلیلی بر افزایش تنش نقدینگی در اقتصاد خواهد شد.

بازار مسکن چگونه کنترل می‌شود؟
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: راه کنترل قیمت در بازار مسکن تنها افزایش میزان تسهیلات نیست؛ بلکه ابزار‌هایی مانند تثبیت قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و بیمه‌ها و در کل کاهش نرخ تورم می‌تواند وضعیت قیمت در بازار مسکن را بشکند و خرید را برای مردم تسهیل کند؛ اما هنوز سیاستگذاران در مسیر رسیدن به وضعیت ثبات قطعی و طولانی‌مدت قیمت در بازار مسکن قرار نگرفته‌اند.

به اعتقاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران؛ شاید امروز با اجرای برخی سیاست‌ها، وضعیت بازار آرام و با ثبات نشان داده می‌شود؛ اما واقعیت چیز دیگری است که متقاضیان واقعی در این بازار را با بحران مواجه کرده است. درمان‌های مقطعی بازار را وارد رکودی می‌کند که هم تبعات اقتصادی سنگین بر جای می‌گذارد و هم اینکه مردم برای رسیدن به ثبات قیمت و دستیابی به سرپناه شخصی نا امید‌تر می‌کند.