شش روایت موثق و ترسناک از وقایع بازار مسکن تهران

گروه اقتصادی: متوسط قیمت مسکن در تهران براساس جدید‌ترین آمار‌های رسمی تقریبا به متری ۷۴ میلیون تومان رسیده است. با این اوصاف خانه ۱۰۰ متری در پایتخت به‌شکل میانگین حدود هفت میلیارد و ۴۰۰ میلیون ارزش دارد که به معنی رشد ۵۴ درصدی درمقایسه با آذر پارسال است. گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد خانه‌های مرکز شهر بیشتر از هر جای دیگری در حدفاصل آذر پارسال تا امسال تحت‌تاثیر تورم قرار گرفته است.

به گزارش فرارو،طوریکه در مناطق ۱۶، ۱۲ و ۱۱ میزان افزایش قیمت مسکن بین ۶۶ تا ۷۲ درصد تخمین زده می‌شود و آنطرف کمترین میزان افزایش قیمت را در مناطق یک و ۲۲ شاهد بودیم. منطقه سه برای دومین ماه متوالی به‌عنوان گرانقیمت‌ترین محدوده بازار مسکن تهران معرفی می‌شود و همچنان حجم خریدوفروش‌ها درقیاس با سال قبل اختلاف معناداری دارد.

پشت‌پرده کاهش قیمت مسکن در تهران
 متوسط قیمت مسکن در تهران آذر امسال درحالی حدود دو درصد کاهش پیدا کرد که آمار‌های رسمی از رشد تقریبا ۵۴ درصدی درمقایسه با آذر پارسال حکایت دارد.متوسط قیمت مسکن در تهران آذر امسال براساس معاملات ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات متری ۷۴ میلیون و ۸۸ هزار تومان به‌ثبت رسید. این عدد آبان امسال متری ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان بوده، ولی آذر پارسال هر متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران به شکل میانگین ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان معامله شده است.

متوسط قیمت مسکن در تهران به این ترتیب ظرف یک سال تقریبا متری ۲۶ میلیون تومان رشد داشته و حالا براساس آماروارقام ارائه‌شده توسط بانک مرکزی، خرید خانه ۱۰۰ متری و دوخوابه در پایتخت حول‌وحوش هفت میلیارد و ۴۰۸ میلیون تومان خرج برمی‌دارد و قیمت یک خانه ۵۰ متری و نقلی حدود سه میلیارد و ۷۰۴ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.قیمت مسکن در تهران البته منطقه به منطقه یا بهتر است بگوییم محله به محله متفاوت است و به‌همین خاطر رقم متری ۷۴ میلیون و ۸۸ هزار تومان را به‌عنوان ملاکی برای سنجش میانگین قیمت مسکن در پایتخت می‌شناسیم.

مورد عجیب منطقه یک
قیمت مسکن در منطقه یک واقع در شمال شهر از آذر پارسال تا الان درحالی کمتر از ۳۴ درصد رشد داشته است که این عدد در کل پایتخت به حدود ۵۴ درصد می‌رسد. عددورقم‌های رسمی مشخص می‌کند، متوسط قیمت خانه‌های منطقه یک که شامل محله‌های گرانقیمتی مثل نیاوران، فرمانیه و زعفرانیه می‌شود، در این مدت از متری ۹۹ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان به ۱۳۲ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسیده است. رشد ۳۴ درصدی ارزش خانه‌های منطقه یک، فقط از میزان رشد قیمت خانه‌های منطقه ۲۲ کمتر است و نشان می‌دهد این محدوده از شهر تاحدودی زیادی گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیست.

بعد از منطقه ۲۲ و یک، کمترین میزان رشد قیمت را به ترتیب در مناطق ۲۰ و ۱۸ مشاهده می‌کنیم که جنوب شهر قرار دارند، اما آنطرف ماجرا می‌توانیم به یکسری از مناطق مرکزی شهر اشاره کنیم که در حدفاصل آذر پارسال تا امسال بیشترین رشد قیمت را در بازار مسکن پایتخت تجربه کرده‌اند.

سبقت منطقه سه از منطقه یک
منطقه سه برای دومین ماه متوالی از نظر بانک مرکزی به عنوان گران‌ترین محدوده بازار مسکن تهران معرفی می‌شود. آماروارقام رسمی مشخص می‌کند متوسط قیمت مسکن در منطقه یک آذر امسال درحالی متری ۱۳۲ میلیون و ۹۷۶ هزار تومان به ثبت رسیده که این عدد در منطقه سه ۱۳۳ میلیون و ۴۷۲ هزار تومان بوده است.

قیمت خانه ۱۰۰ متری در منطقه یک با این اوصاف باید به‌شکل متوسط ۱۳ میلیارد و ۲۹۷ میلیون تومان باشد و همین خانه در منطقه سه ۱۳ میلیارد و ۳۴۷ میلیون می‌ارزد. با این حال سبقت منطقه سه از منطقه یک تاحدود زیادی به نوع آمارگیری بانک مرکزی و واحد‌های معامله‌شده در بستر سامانه ثبت و املاک مستغلات ارتباط دارد و نمی‌تواند تصویر دقیق و درستی از بازار مسکن تهران باشد. به‌نظر شما قیمت خانه‌های دروس، قلهک و میرداماد از ارزش خانه‌های نیاوران، کامرانیه و فرمانیه واقعا بیشتر است؟

رکوردشکنی مناطق مرکز تهران
قیمت مسکن در منطقه ۱۶ تهران بیشترین رشد را در یک سال گذشته درمقایسه با سایر مناطق پایتخت داشته است. بانک مرکزی در جدید‌ترین گزارشی که تحت‌عنوان تحولات بازار مسکن پایتخت ارائه کرده، میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه ۱۶ را حدود ۷۲ درصد اعلام کرده است. در این بخش از شهر که محله‌هایی مثل نازی‌آباد و جوادیه واقع شده، متوسط قیمت مسکن از متری ۲۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ۴۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسیده است. بعد از منطقه ۱۶، باید مناطق ۱۲ و ۱۱ را به‌ترتیب رکوردداران افزایش قیمت بازار مسکن پایتخت بدانیم.

متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۲ یعنی محله‌هایی مثل بهارستان و فردوسی با رشد ۷۱ درصدی از متری ۲۹ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان به ۵۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. در منطقه ۱۱ هم متوسط قیمت مسکن از حدود متری ۳۰ میلیون تومان به متری ۵۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تبدیل شده که به معنی رشد ۶۶ درصدی است.

تفاوت چشمگیر قیمت مسکن بین ارزان‌ترین و گران‌ترین مناطق
متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۸ تهران که ارزان‌ترین نقطه بازار مسکن پایتخت است، به متری ۳۵ میلیون و ۵۷۷ هزار تومان رسیده است. این عدد در منطقه سه که فعلا گران‌قیمت‌ترین منطقه تهران معرفی می‌شود، متری ۱۳۳ میلیون و ۴۷۲ هزار تومان محاسبه می‌شود.

اختلاف قیمت مسکن در منطقه سه و ۱۸ به این ترتیب دقیقا متری ۹۷ میلیون و ۸۹۵ هزار تومان است. برای اینکه درک بهتری از این عدد‌ها داشته باشید، لازم است بدانید قیمت خانه ۸۰ متری و دوخوابه در منطقه ۱۸ که اقتصادی‌ترین محدوده برای خرید خانه در تهران است، دو میلیارد و ۸۴۶ میلیون تومان است، اما همین خانه به‌شکل میانگین در منطقه سه بیش از ۱۰ میلیارد و ۶۷۷ میلیون تومان معامله شده است.

ریزش ۶۵ درصدی حجم معاملات بازار مسکن
بانک مرکزی می‌گوید در ماهی که پشت‌سر گذاشتیم، دقیقا سه هزار و ۵۵۰ واحد مسکونی در بستر سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور خریدوفروش شده است. با این اوصاف می‌توانیم ادعا کنیم در شهری مثل تهران روزانه کمتر از ۱۲۰ واحد مسکونی معامله شده که این ارقام ریزش ۶۵ درصدی حجم معاملات بازار مسکن تهران درمقایسه با سال قبل را نشان می‌دهند.

تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده در تهران آذر پارسال ۱۰ هزار و ۱۸۴ مورد بوده و ظرف یک سال شش هزار و ۶۳۴ واحد مسکونی از میزان خریدوفروش‌های حوزه مسکن آب رفته است.منطقه پنج تهران به رسم سال‌های گذشته، همچنان مهمترین محدوده بازار مسکن پایتخت است و به‌تنهایی ۱۴ درصد از سهم معاملات بازار مسکن را در خود جای داده است. آنطرف می‌توانیم ۱۹ را کم‌معامله‌ترین محدوده بازار مسکن تهران بدانیم که در آذر امسال فقط ۳۷ واحد مسکونی به خریدار جدید تحویل داده شده است.
تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران

منطقه	آذر ۱۴۰۱	آذر ۱۴۰۲	میزان افزایش قیمت
منطقه یک	۹۹ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان	۱۳۲ میلیون و ۹۷۶ هزار تومان	۳۳٫۸ درصد
منطقه دو	۷۰ میلیون و ۲۶۷ هزار تومان	۱۱۶ میلیون و ۴۲۶ هزار تومان	۶۵٫۷ درصد
منطقه سه	۸۵ میلیون و ۹۵ هزار تومان	۱۳۳ میلیون و ۴۷۲ هزار تومان	۵۶٫۹ درصد
منطقه چهار	۵۲ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان	۷۹ میلیون و ۹۴۹ هزار تومان	۵۲٫۶ درصد
منطقه پنج	۵۹ میلیون و ۱۱۲ هزار تومان	۹۱ میلیون و ۷۸ هزار تومان	۵۴٫۱ درصد
منطقه شش	۶۳ میلیون و ۶۲۰ هزار تومان	۱۰۰ میلیون و ۶۸۶ هزار تومان	۵۸٫۳ درصد
منطقه هفت	۴۶ میلیون و ۲۰۹ هزار تومان	۷۱ میلیون و ۵۷ هزار تومان	۵۳٫۸ درصد
منطقه هشت	۴۵ میلیون و ۵۲ هزار تومان	۷۱ میلیون و ۹۲۶ هزار تومان	۵۹٫۶ درصد
منطقه ۹	۳۷ میلیون و ۲۳۱ هزار تومان	۶۱ میلیون و ۲۲۳ هزار تومان	۶۴٫۴ درصد
منطقه ۱۰	۳۴ میلیون و ۵۳۲ هزار تومان	۵۶ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان	۶۳ درصد
منطقه ۱۱	۳۲ میلیون و ۹۹۴ هزار تومان	۵۴ میلیون و ۷۹۹ هزار تومان	۶۶٫۱ درصد
منطقه ۱۲	۲۹ میلیون و ۹۴۸ هزار تومان	۵۱ میلیون و ۲۰۸ هزار تومان	۷۱ درصد
منطقه ۱۳	۴۴ میلیون و ۳۰۸ هزار تومان	۶۹ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان	۵۷٫۷ درصد
منطقه ۱۴	۳۶ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان	۵۷ میلیون و ۹۴۳ هزار تومان	۵۹٫۳ درصد
منطقه ۱۵	۲۸ میلیون و ۲۵ هزار تومان	۴۳ میلیون و ۸۲۵ هزار تومان	۵۶٫۴ درصد
منطقه ۱۶	۲۶ میلیون و ۴۹۸ هزار تومان	۴۵ میلیون و ۵۲۹ هزار تومان	۷۱٫۹ درصد
منطقه ۱۷	۲۷ میلیون و ۲۸۳ هزار تومان	۴۲ میلیون و ۷۵۱ هزار تومان	۵۶٫۷ درصد
منطقه ۱۸	۲۴ میلیون و ۴۸۹ هزار تومان	۳۵ میلیون و ۵۷۷ هزار تومان	۴۵٫۳ درصد
منطقه ۱۹	۲۶ میلیون و ۴۳۶ هزار تومان	۴۱ میلیون و ۷۲۲ هزار تومان	۵۷٫۸ دصد
منطقه ۲۰	۲۶ میلیون و ۶۲۹ هزار تومان	۳۵ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان	۳۵٫۱ درصد
منطقه ۲۱	۳۸ میلیون و ۹۰۹ هزار تومان	۵۷ میلیون و ۴۵ هزار تومان	۴۶٫۶ درصد
منطقه ۲۲	۴۳ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان	۵۴ میلیون و ۶۴۹ هزار تومان	۲۵٫۳ درصد
متوسط تهران	۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان	۷۴ میلیون و ۸۸ هزار تومان	۵۴٫۱ درصد